Die Geschichte des Görlitzer Tierparks begann im Jahr 1957. Damals beschloss der Rat der Stadt, dass Görlitz einen eigenen Tierpark bekommen solle. Bis 1958 wurden
In diesem Blog werden wir neben Immobilienspezifischen Themen, auch über Ausflugsziele und Sehenswürdigkeiten von Görlitz berichten. Den Anfang macht das wunderschöne Barockhaus in der Neißestr.
Was haben COVID-19, autonomes Fahren und der Klimawandel gemeinsam? Alle drei Themenbereiche sollen im CASUS Forschungszentrum Görlitz erforscht werden. Viele Görlitzer verfolgen dieses Projekt mit
Wie läuft ein Immobilienkauf ab?
In diesem Artikel wollen wir einmal aufgreifen, wie ein Immobilienkauf in der Regel abläuft. Dafür werden wir die einzelnen Schritte erläutern, erklären und in die richtige Reihenfolge bringen. Sollten Sie weitere Fragen zum Ablauf haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
2. Alles beginnt mit der richtigen Immobilie. Hier sollten Sie sich vorab die richtigen Fragen stellen. Warum kaufe ich eine Immobilie? Möchten Sie selbst darin wohnen, oder soll die Wohnung als Kapitalanlage dienen? Vielleicht auch erst als Kapitalanlage und später als Alterswohnsitz?
Je nachdem welchen Zweck sie verfolgen, sollte die Immobilien diesen Anforderungen entsprechen.
3. Sie haben das Objekt gefunden, dass Ihren Anforderungen entspricht. Nun folgt die Kontaktaufnahme zum Makler oder zum Verkäufer. Hier sollten Sie, wenn ein klares Kaufinteresse besteht, dieses auch kundtun. Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin und schauen Sie sich ihr Objekt an.
4. Die Besichtigung: Hier sollten Sie natürlich auf alle Dinge achten, die Ihnen wichtig sind. Vor allem der bauliche Zustand wird hier eine Rolle spielen. Bereiten Sie sich zum Beispiel eine Checkliste vor, damit Sie nichts vergessen.
5. Alles passt? Dann fordern Sie sich schnell die Unterlagen (Link zu FAQ Unterlagen) an, prüfen Sie diese und schicken Sie diese an Ihre Bank weiter, wenn Sie finanzieren möchten. Geben Sie dem Makler oder Verkäufer Rückmeldung, bis wann er mit einer Entscheidung rechnen kann und fragen Sie ggf. nach einer Reservierung, wenn Sie den Kauf beabsichtigen. Gegebenenfalls kann in dieser Phase auch schon der Kaufvertrag bei einem Notar Ihrer Wahl erstellt werden. Diesen braucht auch die Bank für die endgültige Finanzierungszusage.
6. Die Bank sagt ja? Dann können Sie einen Termin zur Unterzeichnung vereinbaren und der Notar erledigt danach den Rest und kümmert sich um die Umschreibung der Immobilie, holt die erforderlichen Genehmigungen ein und kümmert sich darum, dass der Kaufvertrag ordentlich abgewickelt wird. Wichtig ist nur, dass Sie Ihre Post im Blick behalten und die eingehenden Bescheide, wie zum Beispiel der Grunderwerbsteuerbescheid, bezahlt werden.
7. Wenn alle Genehmigungen vorliegen, schickt Ihnen das Notariat die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Sobald diese bezahlt ist, beantragt das Notariat die endgültige Eigentumsumschreibung. Sobald Sie in Abteilung I des Grundbuches stehen, sind Sie dann vollwertiger Eigentümer ihrer neuen Immobilie.
Fazit: wichtig ist vor allem die richtige Reihenfolge zu beachten, damit sie schlussendlich nicht in zeitliche Bredouillen kommen. Wir hoffen, dass Ihnen diese Erklärung weitergeholfen hat.
Welche laufenden Kosten habe ich mit meiner Wohnung?
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, fallen natürlich auch laufende Kosten für diese an. Welche davon von Ihnen zu tragen sind, hängt natürlich zuallererst davon ab, für welchen Zweck Sie diese Wohnung kaufen. Wir werden hier zwischen Kapitalanlegern und Eigennutzern unterscheiden, da sich hier erhebliche Unterschiede auftun und die Kapitalanleger der Großteil der anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen können. Ebenso sollten Kapitalanleger Rücklagen bilden, die für Eigennutzer eher nicht zutreffen.
Eigennutzer:
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich einen im Wirtschaftsplan festgelegten Betrag. Dieser errechnet sich aus den laufenden Kosten, die für das gesamte Haus anfallen. Diese Kosten werden dann je nach Umlagemaßstab aufgeteilt und daraus ergibt sich der monatliche Zahlbetrag je Wohneinheit. Zu dem Hausgeld kommen dann noch die Kosten für Strom, Internet und die Grundsteuer. Die Grundsteuer wird nicht im Hausgeld mit abgerechnet, da diese separat mit Ihnen als Wohnungseigentümer abgerechnet wird. Hier werden Sie nach Erwerb der Einheit einen Grundsteuerbescheid des örtlichen Finanzamtes erhalten.
Kapitalanleger:
Als Kapitalanleger gilt es den Wirtschaftsplan oder alternativ die letzte Hausgeldabrechnung genau zu prüfen, da Sie so die umlagefähigen Kosten und die nicht umlagefähigen Kosten ermitteln können.
Ein Großteil der Kosten die anfallen, ist umlagefähig. Alle Kosten, die für die ordnungsgemäße Verwaltung anfallen, sind hingegen nicht umlagefähig, sowie Kosten, die einmalig entstehen.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen zum Beispiel: Kontoführungsgebühren, Verwalterhonorar und Reparaturen. Wenn die WEG Darlehen aufgenommen hat, sind die Zins- und Tilgungsraten ebenfalls nicht umlagefähig.
Neben der Hausgeldzahlung wird natürlich auch die Grundsteuer für Kapitalanleger fällig. Diese ist jedoch zu 100% auf den/die Mieter/-in umlegbar.
Unabhängig davon sollten Sie jedoch auch für jede vermietete Einheit Rücklagen bilden und diese beispielweise auf einem separaten Konto aufbewahren. Für den Fall, dass ein Mieterwechsel bevorsteht, sollten Sie immer genügend Rücklagen haben, um die Wohnung wieder zu renovieren und die ausbleibende Miete in der Zeit zu tragen.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG) bildet sich, wenn ein Haus mit mehreren Wohneinheiten aufgeteilt wird.
Dies geschieht durch eine Teilungserklärung, deren Inhalt wir in einem anderen Artikel von uns erläutern.
Wichtige Beschlüsse zum Haus und zu Baumaßnahmen werden in den Eigentümerversammlungen gefällt, die in der Regel 1x im Jahr stattfinden. Bei wichtigen Themen kann eine außerordentliche Versammlung einberufen werden, wenn dies mehr als 25 % der Eigentümer wünschen.
Die Versammlungen werden durch den/die WEG-Verwalter/-in einberufen. Die Frist hierfür beträgt laut § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bei 2 Wochen, allerdings kann eine längere Frist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.
Vor der Eigentümerversammlung erhalten Sie in der Regel die Einladung mit den entsprechenden Tagesordnungspunkten, die Sie sich dann in Ruhe durchlesen und Ihre Entscheidung treffen können. In der Versammlung selbst wird dann in der Regel auch diskutiert und zwischen den Parteien argumentiert. Je nach Beschlussart werden unterschiedliche Mehrheiten benötigt.
Abgestimmt wird entweder nach:
Wie abgestimmt wird, wird in der Teilungserklärung geregelt. Sollte hier nichts Näheres bestimmt sein, greift das WEG-Gesetz und es wird nach Kopfprinzip abgestimmt. Das bedeutet, dass jeder Eigentümerpartei, unabhängig der Anzahl der Wohnungen, nur eine Stimme hat.
Je nach Gewichtung des Beschlusses werden unterschiedliche Mehrheiten benötigt. Diese können die Eigentümer auch durch eine sogenannte Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung aufweichen.
Nach WEG-Gesetz werden jedoch bestimmte Mehrheiten je nach Beschlussart benötigt. In den meisten Fällen reicht die einfache Mehrheit, der in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer/innen. Zum Beispiel bei der Verwalterabberufung und -Bestellung, Maßnahmen zur einfachen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und Maßnahmen zu ordnungsgemäßen Verwaltung.
Bei Entziehung von Wohnungseigentum ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Hier müssen mehr als die Hälfte aller Wohnungseigentümer der Anlage laut WEG-Gesetz zustimmen.
Die doppelt qualifizierte Mehrheit wird zum Beispiel für Modernisierungen im Sinne des § 559 BGB benötigt. Das bedeutet, dass mindesten ¾ aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile haben müssen.
Bei der Allstimmigkeit müssen alle in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer zustimmen, damit der Beschluss zustande kommt. Diese wird zum Beispiel benötigt, wenn die Eigenart der Wohnanlage geändert werden soll, oder ein Wohnungseigentümer dadurch erheblich beeinträchtigt wird.
Was ist eine Teilungserklärung?
Wenn ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt wird und sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildet, wird dafür eine Teilungserklärung benötigt. Diese legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und die Miteigentumsanteile fest.
Zu Beginn wird das Gebäude in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und für jede einzelne Wohneinheit, wird ein separates Grundbuchblatt angelegt.
Für die Teilungserklärung werden wesentliche Elemente benötigt: Der Aufteilungsplan, die Gemeinschaftsordnung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Aufteilungsplan:
Hier wird das Gebäude per Grundriss und Querschnitt im Maßstab 1:100 visualisiert und das jeweilige Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum wird sichtbar gemacht. Die einzelnen Wohneinheiten bekommen jeweils eine eigene Wohnungsnummer.
Abgeschlossenheitsbescheinigung:
Der Aufteilungsplan bildet die Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, da hier überprüft wird, ob jede Einheit in sich abgeschlossen ist und jeweils eigenständig für Ihre Zwecke genutzt werden kann. Bei Sondereigentum zum Beispiel, ob sie einen abschließbaren Zugang und eine Küche und ein Bad besitzt.
Gemeinschaftsordnung:
Diese ist nicht zwingend notwendig, aber wird dringend empfohlen, da hier das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft detailliert geregelt wird. Die Gemeinschaftsordnung ähnelt einer Hausordnung. Wird der Teilungserklärung keine Gemeinschaftsordnung beigefügt, gilt das Wohnungseigentumsgesetz.
Diese drei Bestandteile bilden die Grundlage für die Teilungserklärung.
Wie definiert sich Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum:
Als Sondereigentum bezeichnet man das Eigentum, dass einem Einzelnen Eigentümer zugeordnet wird und über das die jeweiligen Eigentümer/innen die Hoheit haben. Hierzu zählen zum Beispiel nicht tragende Wände und die Räume der jeweiligen Wohnung.
Als Teileigentum bezeichnet man, die in sich abgeschlosseneren Räumlichkeiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Zum Beispiel zählen dazu Gewerbeeinheiten.
Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet die Gebäudeteile und Flächen, die allen Eigentümern der Gemeinschaft zustehen und über das gemeinschaftlich in den Wohnungseigentümerversammlungen entschieden wird. Hierzu zählen zum Beispiel das Grundstück, tragende Wände und die Fassade.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Sondernutzungsrechte können den Eigentümern am Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden. Dies ist notwendig, da zum Beispiel Terrassen oder Stellplätze nicht in sich abgeschlossen sind und deshalb zum Gemeinschaftseigentum gehören. Da nun nicht alle Eigentümer die Terrasse benutzen sollen, die zu einer bestimmten Wohnung gehört, wird der/-m jeweiligen Eigentümer/-in ein Sondernutzungsrecht dafür eingeräumt, damit die Fläche exklusiv von den jeweiligen Eigentümern der Wohnung genutzt werden kann. Das gleiche Prinzip ist auch auf einen Stellplatz anzuwenden, der zum Beispiel einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden soll.
Wie bekomme ich Unterlagen zu den Objekten und welche benötige ich für meine Bank?
Objektunterlagen erhalten Sie von uns auf Anfrage. In der Regel werden wir die Unterlagen erst nach einer erfolgten Besichtigung verschicken, da viele vertrauliche Daten enthalten sind und wir diese erst bei weitergehendem Interesse offenbaren möchten. Sollten Sie eine weite Anreise vor sich haben und die Unterlagen deshalb vorab prüfen möchten, können Sie gerne auf uns zukommen. Wir werden dafür dann auch eine Lösung finden.
Wenn Sie das Objekt finanzieren möchten, wird die Bank zur Prüfung neben ihren persönliche Unterlagen, einige Unterlagen zur Objektprüfung anfordern. Nachfolgend finden Sie die Unterlagen aufgelistet, die in der Regel von den Banken angefordert werden:
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, fallen neben dem Kaufpreis auch weitere Kosten an. Diese wollen wir Ihnen hier aufschlüsseln und erklären, damit Sie einen genauen Überblick haben und wissen, welche Kosten auf Sie zukommen.
Wir geben Ihnen zum Anfang ein Rechenbeispiel mit den einzelnen Positionen, die anfallen und werden Ihnen diese im Nachgang erläutern.
Rechenbeispiel:
Die Immobilie, die Sie erwerben möchten kostet 60.000 Euro.
Kaufpreis: 60.000,00 Euro
Folgende Erwerbsnebenkosten können Sie in folgender Höhe erwarten:
Maklercourtage: 3,57 % inkl. USt. = 2.142,00 Euro
Grunderwerbssteuer (Sachsen): 3,5 % = 2.100,00 Euro
Notarkosten und Kosten für die Änderungen im Grundbuch: 900,00 Euro
Das macht zusammen einen Bruttokaufpreis von 65.142,00 Euro.
Wofür bezahlen Sie die einzelnen Kaufnebenkosten?
Die Maklercourtage:
Diese wird für die Leistung des jeweiligen Maklerbüros fällig, wenn dieses mit dem Verkauf ihrer Traumimmobilie beauftragt wurde. Sollte kein Maklerbüro im Spiel sein, werden die Objekte provisionsfrei verkauft und es wird keine Courtage fällig.
Unterschätze Sie jedoch nicht die Leistung einer/-s Maklerin/-s, vor allem wenn Sie der Immobilienbereich Neuland für Sie ist. Sie werden hier von einer/-m Spezialistin/-en in sämtlichen Belangen unterstützt und Ihnen viel Arbeit in der Koordination abnimmt.
Die Grunderwerbssteuer:
Wie bei vielen Geschäften in Deutschland, will der Staat auch bei der Veräußerung von Immobilien seinen Teil davon haben. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland. Sachsen hat mit 3,5 %, neben anderen Bundesländern, den günstigen Prozentsatz. Die Grunderwerbssteuer, kann wie zum Beispiel in Brandenburg, bis zu 6,5 % betragen. Die Bezahlung der Grunderwerbssteuer ist für die Eigentumsumschreibung essentiell wichtig, da Sie sonst nicht in Abteilung I als Eigentümer/-in eingetragen werden können.
Die Notar- und Grundbuchkosten:
Durch diese Kosten wird die Beurkundung des Kaufvertrages bezahlt. Das Notarbüro kümmert sich um die Abwicklung des Kaufvertrages und überwacht die korrekte Ausführung. Das heißt, dass sämtliche erforderliche Genehmigungen eingeholt werden, damit das Grundbuch lastenfrei übergeben werden kann. Das Grundbuchamt wird für die Eigentumsumschreibung ebenfalls Gebühren verlangen.
